El secreto para invertir en inmuebles sin financiación y no morir en el intento

Cualquiera sea la envergadura de inversión inmobiliaria que quieras realizar, el crédito es una parte fundamental. Por lo menos es fundamental si quieres obtener una buena tasa de rentabilidad. Pero en el mundo desarrollado esto está empezando a cambiar y las inversiones inmobiliarias se están haciendo cada vez más bajo el “método argentino” de invertir en ladrillos.

En el post que publicamos dos semanas atrás llamado “Cómo combinar la inversión inmobiliaria y financiera y lograr los mejores resultados” les comenté uno de las conclusiones más importantes que pude sacar del curso “Global Real Estate Markets and Investments” que curse en la New York University (NYU) durante el mes de Julio. En este segundo post relacionado a este tema me gustaría comentarles otro aspecto que me llamo la atención que está relacionado a la “Argentinización” de la inversión inmobiliaria global.

Me refiero a la “argentinización” de la inversión inmobiliaria, como a la habilidad de realizar proyectos y desarrollos inmobiliarios sin crédito bancario. Esto que parece tan obvio para un inversor argentino (y me imagino que también para inversores de varios otros países latinoamericanos) es muy difícil de entender para un inversor de un país desarrollado. Este tipo de inversor no entiende como un proyecto inmobiliario puede ser rentable sin crédito bancario. Ya que con el crédito bancario el inversor logra apalancar su negocio, es decir, amplificar los rendimientos de cualquier negocio inmobiliario.

Para entender bien este punto vamos a un ejemplo práctico. Supongamos que realizo una inversión inmobiliaria de U$D 100 y que esa inversión me va a dar una rentabilidad del 40% en dos años. Si yo invierto cada uno de esos cien dólares de mi propio bolsillo, mi rentabilidad será del 40%. Pero si yo invierto solo la mitad, es decir, invierto U$D 50 de mi propio bolsillo y el resto lo financio con un crédito en un banco mi número va a cambiar.

La rentabilidad en dólares sigue igual, gano U$D 40 por todo el proyecto. Pero mi inversión baja, es de solo U$D 50. Por lo tanto, mi rentabilidad relativa sube mucho y se va al 80%. Supongamos que pague un total de 5% al banco en concepto de intereses, mi rentabilidad sigue siendo muy alta del 75% versus la rentabilidad del 30% en un proyecto que no recibe financiación bancaria.

Este procedimiento es el motor de la industria inmobiliaria mundial. Por supuesto, que este procedimiento implica riesgos. Ya que cuando el proyecto finaliza mal, se puede perder mucho dinero, hasta perder todo lo invertido. El apalancamiento amplifica las ganancias, pero también las pérdidas.

Y esto se vio muy claro en la última gran crisis financiera mundial que paso el mundo durante el año 2008 y 2009. Justamente estos créditos inmobiliarios, los de mala calidad, casi provocan el colapso del sistema financiero norteamericano.

Por eso, en la actualidad casi no hay crédito para nuevos proyectos inmobiliarios. O si hay, el crédito se da en otras condiciones y esto es todo un desafío para los inversores inmobiliarios globales. Lo curioso es que estos inversores están comenzando a manejar algunas de las herramientas que los inversores argentinos hace mucho tiempo ya están usando porque en nuestro país no hay crédito desde hace muchos años. Veamos cuales son estás herramientas:

Preventa

La preventa de departamentos implica vender el departamento antes que está construido. Generalmente lo que está es el terreno y el proyecto, pero no hay ni un solo ladrillo construido. En la argentina muchas veces estos proyectos se llaman “Venta en el pozo”.  Mediante este sistema el inversor inmobiliario le pide un adelanto a los usuarios finales del departamento y de esta forma se financia para construir. Generalmente este adelanto es un porcentaje del precio total de la compra e incluye aportes mensuales o trimestrales.

El comprador está confiando en el inversor o desarrollador inmobiliario, ya que le adelanta dinero. Si bien en la mayoría de los casos estas operaciones vienen acompañadas de una estructura legal acorde, como un fideicomiso o similar, el factor confianza siempre está.

Hasta hace poco tiempo esta modalidad era impensada en Europa o Estados Unidos. Inclusive en muchos países está directamente prohibida.  En Europa esta restricción ya se venció y cada vez se ven más proyectos de este tipo, especialmente en Alemania que está viviendo una fuerte recuperación económica. Pero en Estados Unidos sigue prohibida, aunque existen presiones para cambiar la legislación.

Reciclaje

Reciclar un edificio, departamento o casa es una actividad que requiere mucho menos dinero que construir algo de cero. Muchos desarrolladores europeos o americanos, que no estaban en este negocio, se están interesando cada vez más por este segmento de negocio. No solo porque implica menos capital, sino porque también aquí si encuentran bancos dispuestos a financiar este tipo de proyectos con menos riesgo.

Los bancos ven en este tipo de proyectos apuestas más seguras y con menos riesgos, por ello, están dispuestos a prestar para este tipo de proyectos. Aquí el desafío es encontrar la forma de reciclar la propiedad y no solo recuperar la inversión sino lograr incrementar el flujo de ingresos de la sociedad. Esto muchas veces se puede lograr reconvirtiendo el uso de la propiedad, si era oficina, pasarla a vivienda o si es un depósito, transformarlo en una vivienda por ejemplo. Esta actividad implica desafíos por sí misma, diferentes al negocio de construir de cero, pero bien estructurada puede brindar buenas tasas de rendimiento.

Esta es una tendencia que se ve en Argentina, en las ciudades sobre todo, con los reciclajes de casas o edificios o galpones viejos y que ahora en el mundo desarrollado está ganando cada vez más participación.

Inversor todo terreno

Especialmente en países bien ordenados y estructurados como Alemania o Japón, la inversión inmobiliaria y el desarrollo de un nuevo proyecto implicaba la participación de muchas empresas especializadas: El desarrollador por un lado, el arquitecto por otro, el ingeniero o compañía constructora, el financista, la comercializadora y así sucesivamente. Esto por supuesto implicaba mayor profesionalidad y expertise en cada una de las áreas, pero subía los costos y muchos.

Hoy este modelo está cambiando por un inversor inmobiliario que asume gran parte de todas esas actividades por sí mismo. Se ocupa de buscar inversores, de hacer el proyecto si es arquitecto, luego se ocupa de venderlo, del manejo de la obra y muchas cosas más. Es decir, se transforma en un inversores “todo terreno”, multifacéticos y a cargo de muchas tareas. Y que inclusive muchas veces financian parte del proyecto con su propio capital, algo impensado algunos meses atrás, donde todos los proyectos que hacían con “dinero de otros”.

Por supuesto esto es consecuencia de la menor rentabilidad y de la dificultad de lanzar nuevos proyectos y es una tendencia que nosotros ya conocemos en la Argentina, pero que es nueva en el mundo desarrollado. Pero las crisis y la necesidad hacen que el inversor tenga que adaptarse para sobrevivir.

Conclusión: Es posible invertir en inmuebles sin financiación. El mundo desarrollado no encontró ningún “atajo” para invertir sin crédito y obtener rentabilidad y está usando nuestras propias recetas.  Recetas que nosotros conocemos hace muchos años y dominamos muy bien. Esto da una ventaja impensada para el inversor latinoamericano que quiera invertir en el mundo desarrollado. Que por supuesto no va a ser para siempre, pero vale la pena ser aprovechada.

Desde IG meses atrás vimos esta oportunidad y armamos un club de Inversores de Real Estate para invertir en propiedades de Miami y Orlando en Estados Unidos. En un próximo post les cuento esta magnífica experiencia.

No dejes de incluir debajo de este post tus comentarios sobre el tema y tus experiencias prácticas con inversiones inmobiliarias sin crédito y tus resultados. Todo suma en este fascinante camino de encontrar la mejor forma de manejar nuestras inversiones personales.

¡Hasta la próxima!

Federico Tessore
Coordinador del Programa para Inversores Iniciales – Inversor Global

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