Cuando la oportunidad es buena y se logra armar el rompecabezas que implica cada nuevo proyecto inmobiliario, todo es posible. En este post cuento como formamos el Club de Real Estate de IG para invertir en propiedades Miami.
El mes pasado en el post que llamamos “El secreto para invertir en inmuebles sin financiación y no morir en el intento” hablamos acerca de algo que parece muy difícil: invertir sin crédito. Una práctica que es muy común en países como los nuestros, pero que no es nada común en el mundo desarrollado.
A partir de la experiencia de haber participado de un curso en la New York University junto a inversores inmobiliarios de todo el mundo, hablaba en ese post acerca de un proceso que llame la “Argentinización” de la inversión inmobiliaria global. Si no lo leíste esta nota, antes de seguir leyendo esta nota te recomiendo leer la anterior haciendo clic aquí.
Al fin de esa nota comentaba muy brevemente sobre la iniciativa que tuvimos un año atrás con la creación del Club de Real Estate para invertir en propiedades en Miami. En este post voy a contar con un poco más de profundidad está experiencia apasionante que impulsamos desde IG.
El objetivo y la oportunidad
El objetivo era claro: Comprar propiedades en Miami con el objetivo de alquilarlas, obtener una renta mensual y esperar algunos años hasta que los precios se recuperen para vender las mismas. El principal atractivo de esta idea era, por un lado, aprovechar las tasas de rentabilidad más altas que tienen los alquileres en Miami hoy, por arriba del 5% (En argentina es difícil superar el 4%), y más importante, tener la oportunidad de comprar propiedades a un 50% de su valor de un año atrás.
Es decir, creíamos y aún creemos que la oportunidad era grande al invertir en Real Estate de Miami. Las estadísticas y números nos demostraban que íbamos a comprar en uno de los puntos más bajos del ciclo inmobiliario. Y esto nos impulsaba a actuar lo más rápido posible.
Las dificultades o debilidades
Las dificultades eran varias e iban de generales a particulares. A nivel general ni yo ni nadie del equipo de IG somos expertos en el mundo del Real Estate. Por supuesto tenemos formación y experiencia vasta en el mundo de las inversiones, pero no podemos decir que somos expertos inmobiliarios ni mucho menos. Por lo tanto, primera dificultad: no conocemos mucho del tema.
La segunda dificultad venía del hecho que no conocíamos el mercado, es decir, no conocíamos Miami. Varios de nosotros habíamos viajado como turistas a Miami, pero conocer una ciudad grande como esta en un par de viajes es bien difícil. Por lo tanto, segunda dificultad: no conocíamos el mercado.
Las ventajas o fortalezas
Por supuesto alguna ventaja teníamos que tener, sino esta iniciativa no hubiera avanzado lo que avanzo en los últimos meses…….
La primera y gran ventaja era el tamaño de la oportunidad. Los meses previos a armar esta inversión nos cansábamos de recibir consultas y preguntas de todo tipo de inversor acerca de cómo invertir en Miami desde Latinoamérica. Es decir, la oportunidad no solo era clara sino estaba siendo muy demandada por inversores de toda la región.
La segunda ventaja era tener la oportunidad de interactuar con inversores todos los días a través de nuestras páginas Web, revistas, cursos y newsletters. Eso por supuesto nos da una gran ventaja ya que llegamos a miles de inversores de todo el continente todos los días. Estos inversores están sedientos de aprovechar buenas oportunidades.
La tercera ventaja venía por el lado de nuestro conocimiento de cómo armar inversiones. Todo el equipo de IG trabaja hace muchos años en temas relacionados a inversiones. Esta experiencia, sumada a la experiencia de haber armado el Club de Inversores Ángeles dos años atrás, nos dio el conocimiento general necesario acerca de cómo se tiene que armar una inversión de este tipo. Aunque por supuesto siempre se aprenden cosas nuevas, pero lo bueno, es que es conocimiento incremental al anterior, lo que hace el proceso menos difícil.
Y por último, y no por eso menos importante, nuestra red de contactos nos daba muchas opciones para contactar a inversores y especialistas que nos tendrían que poder ayudar a aprovechar y armar esta oportunidad.
Apoyados en estas fortalezas e intentando solucionar nuestras debilidades nos pusimos manos a la obra en Septiembre de 2009, con el objetivo de antes de fin de año tener todo implementado.
La implementación
Lo primero y más importante fue buscar a las personas indicadas que nos podían ayudar a superar nuestras debilidades. Uno de los primeros llamados que hice fue a Damián Tabakman, una de las personas que más respeto en el mundo inmobiliario. Damián no solo tiene muchos años de experiencia en el armado de desarrollos inmobiliarios, sino también tiene una vasta experiencia académica como profesor y autor de varios libros (recomiendo sus libros si todavía no los leyeron).
Damián nos ayudo en dos formas principalmente. Por un lado nos ayudo en el proceso de armado de toda la operación. Con sus conocimientos y experiencia primero confirmamos nuevamente que la oportunidad era muy grande y segundo definimos la estrategia de inversión a implementar.
En segundo lugar Damián nos abrió su propia red de contactos permitiéndonos llegar a especialistas que nos ayudarían a implementar la estrategia que teníamos pensado. Así fue como llegamos a Daniel Mintzer y su equipo de G&D Developers. Damián y su empresa no solo son importantes desarrolladores en la Argentina, sino también que tienen una oficina en Miami hace casi diez años. Ellos eran la pata que nos faltaba para ayudarnos a elegir las mejores oportunidades y entrar a este mercado que no conocíamos de la mejor forma.
A la enorme ayuda que nos dio Damián y Daniel sumamos la experiencia del estudio de abogados que nos había ayudado a implementar la inversión del Club de Ángeles dos años atrás liderado por Pablo Murray. Con este equipo de lujo teníamos ya armada una inversión de lujo.
Por supuesto esto no nos asegura que los resultados sean de lujo también (esperemos…), pero por lo menos nos deja tranquilos que entramos a la inversión de la mejor manera. El resto estará en manos del mercado y la recuperación de los precios inmobiliarios en Miami.
La última parte, y algunas veces más importante, consistía en armar el grupo de inversores. Si bien estábamos acostumbrados a este proceso, siempre estos procesos son bien demandantes. Armamos un cronograma de charlas y conferencias y hablamos con más de 150 inversores de todo el país. De esos 150 quedaron los primeros 30 inversores que formaron el club y convirtieron esta idea en realidad.
Los resultados
El 15 de diciembre de 2009 firmamos las compras de nuestros primeros departamentos en Miami ubicados en el Mid Town Miami. Departamentos que si bien tienen una vista de toda la bahía envidiable, no son de lujo ni mucho menor y cumplieron nuestro objetivo inicial de brindar buena renta y tener un precio bajo.
Este fue el fin de un proceso muy desafiante de más de cuatro meses de armar una inversión millonaria, sin tener mucho conocimiento ni mucho dinero. Fue agotador pero enormemente enriquecedor para todos los que participamos. Tanto inversores, que pudieron acceder a esta inversión en condiciones muy buenas, como para todo el grupo de personas que estuvo involucrado en el armado.
Como siempre pasa en el mundo de los negocios y las inversiones, lo más difícil es dar el primer paso. Una vez que el primer paso está hecho las oportunidades y negocios empiezan a llegar solos.
A los días de haber comprado los departamentos en Miami me encuentro de casualidad con un amigo de la infancia que estaba viviendo en Miami y que termino siendo nuestro administrador allí cumpliendo un rol fantástico. Unos meses después nos llego una oportunidad de comprar departamentos en Orlando, con un precio aún más bajo y con una renta que esta vez superada el 10% y lo aprovechamos.
Y ahora estamos trabajando en la alternativa de una compra de un edificio en Nueva York. Esta vez la oportunidad vino por el lado de un compañero que tuve en el curso de la New York University, un uruguayo que vive en NY hace muchos años. Solo hay que tirar la primera piedra y trabajar fuerte, que después las cosas se van dando.
Conclusión
Para nosotros fue un desafío enorme entrar en este negocio y lo logramos. Sin conocimientos y sin dinero logramos inversiones millonarias en un mercado que no conocíamos. Más allá de esta experiencia particular que espero que sirva para inspirar a muchos inversores, hay un mensaje general que me gustaría dejar.
Cada inversor y emprendedor parte de una situación particular de ventajas y desventajas, fortalezas y debilidades. Si se detecta una oportunidad, una oportunidad clara que nos demuestra que no la podemos dejar pasar, por más lejana que sea, nos debemos poner manos a las obras. Con trabajo y dedicación, podemos empujar nuestro contexto para que nos ayude a aprovechar la oportunidad y lograr los objetivos.
¡Buena semana de inversiones!
Federico Tessore
Coordinador del Programa para Inversores Iniciales – Inversor Global
CONSULTORIO EMPRENDEDOR SOBRE PLANIFICACIÓN FINANCIERA
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