La historia se repite casi sin alteraciones. Al momento de pensar que hacer con el dinero el argentinos piensa en comprar un departamento, cochera, terreno, lote, casa, casita, … en síntesis, «ladrillos».
En los momentos de calma financiera el motivo es el acceso a la primer vivienda, el departamento para un hijo, ingresar a un emprendimiento inmobiliario, etc.. En los momentos de tensión financiera el motivo es la sensación de seguridad, la cercanía del activo, el poder verlo, tocarlo, el saber que pase lo que pase siempre va a estar ahí.
Todo tiempo pasado fue mejor
Hace un poco menos de 20 años iniciábamos el camino de los pesos convertibles de curso legal en reemplazo de los golpeados australes. Si bien hoy la palabra convertibilidad salió de los billetes y pasaron a ser nuevamente simples pesos, todavía seguimos utilizando la misma moneda 20 años después.
En esos días de principios de los 90’s las posibilidades que tenía una persona para acceder a su primer vivienda eran amplias. La relación entre ingresos-m2 estaba equilibrada en algo parecido al 1 a 1, es decir por cada $1.000 de ingreso uno podía acceder a 1 m2 de vivienda (tomando una cotización media de usd 1.000 para el período). Es decir si tomamos como referencia un departamento estándar de 36m2 el costo equivalía a 36 meses de sueldo.
En síntesis el plan perfecto era: conseguir un trabajo de $ 1.000 por mes, vivir 3 años en la casa de los padres, y luego … la independencia. Esto que parece un enunciado frívolo era realmente posible. Un joven, o una pareja, podía, con un poco de autocontrol, lograr un ahorro que fuera la llave para acceder a «su lugar en el mundo». Tal vez no fueran 3 años, tal vez les llevara 5, pero, insisto, con una minima planificación a los 30 años era posible ser propietario de una primera vivienda.
Donde estamos hoy
La oferta de propiedades es enorme. La prosperidad de la construcción bajo la forma de obras particulares, emprendimientos inmobiliarios, fideicomisos, etc., fue enorme dando lugar a cambios profundos en la fisonomía de algunos barrios, al cambio de nombre de otros, y a la creación de espacios sociales, culturales y/o de recreación en lugares completamente nuevos (cañitas, palermo soho, etc.).
Este boom inmobiliario de los últimos años ha provocado que el precio del m2 en dólares casi se duplique. Ahora tenemos que hablar de alrededor de usd 1.700, dependiendo de la ubicación y comodidades de la unidad. Esos 36 m2 soñados ahora nos cuestan cerca de usd 62.000. Las posibilidad que tienen los jóvenes de hoy de acceder a su primer propiedad es mas limitada. Nuevamente este puede parecer un comentario frívolo, si prefieren tómenlo como una «sensación», pero hoy día además de la comodidad, o incomodidad, que sienten muchos jóvenes viviendo con sus padres, hay factores económicos que les impiden «comprar» su lugar en el mundo.
Paradoja Matemática
Buscando explicaciones para este fenómeno, se pueden obtener algunos datos interesantes. Al cruzar los datos interesantes y relacionarlos entre sí se llega a una conclusión enigmática … «parecería existir una relación entre el salario mínimo y el valor del m2 en capital …»
El cuadro adjunto muestra la evolución del precio medio del m2 en capital tomando intervalos entre 1990 y 2010. Los valores están expresados en dólares y ajustados por el tipo de cambio medio a partir del 2002. En la columna siguiente se observa el valor del salario mínimo, vital y móvil para cada uno de esos años, y en la última columna la relación entre ambas variables, es decir la cantidad de salarios necesarios para comprar un m2. Debajo de los datos aparece una línea que nos muestra lo siguiente:
i) el valor del m2 en dólares subió mas de tres veces entre 1990 y 2010,
ii) el tipo de cambio se multiplicó por cuatro,
iii) el valor del m2 en pesos, por el doble efecto del tipo de cambio y la valorización de las propiedades, subió 13 veces, y
iv) el salario mínimo multiplicó por 15.
Juntando todo esto vemos que la relación entre salarios y m2 es estable, el 2002 es la excepción que confirma la regla, y esto nos dice que hoy debiera ser igual de fácil que en los 90, acceder al primer departamento. Durante los últimos 20 años fueron necesarios 5 meses de sueldo para comprar un m2. Si bien los números no mienten … la realidad no acompaña.
¿ Qué paso ?
La idea es revisar las variables para entender si podemos concluir algo a partir de estos números.
Valor del m2. Podemos pensar dos cosas, o bien la Argentina se ha instalado definitivamente en el círculo de las grandes capitales y por eso sus propiedades se han revalorizado significativamente, o estamos en presencia de un burbuja que a contramano del mundo ha hecho que, en los últimos años, los precios sigan subiendo en lugar de bajar.
Salario mínimo. Podemos asumir que hay algo extraño en los valores del salario mínimo para la década del 90, pero en cualquier caso son datos oficiales. Lo que si queda claro es que en ese periodo era factible pensar en un ingreso mensual de $1.000 (~5 salarios mínimos), y que hoy día esta muy lejos del común de la gente pensar en un ingreso de $7.500 (los mismos 5 salarios).
Esto es lo que definitivamente esta abriendo la brecha, por un lado el precio de las propiedades sube en dólares, y sube mas en pesos empujado por la diferencia del tipo de cambio con el dólar, y por el otro se hace cada vez mas difícil alcanzar, en forma razonablemente masiva, empleos para acceder al nivel de ingreso que califica para adquirir una vivienda.
Mientras que los sueldos están luchando mes a mes contra la inflación (sin lograr incrementar la capacidad de ahorro), el valor de las propiedades se sostiene aun cuando las ventas parecen tomarse un respiro. Si ponemos en perspectiva todas las variables: oferta múltiple, ausencia de créditos accesibles, suba del riesgo país, y devaluación gradual del peso, sumado a una incipiente recuperación de los mercados globales, podemos concluir que existe una posibilidad de que los argentinos puedan volver a considerar sin miedo otro tipo de activos de inversión.
En el 2002 la decisión de escapar del peso llevo a liquidar propiedades a cualquier precio por el afán de hacerse de dólares. Lejos estamos de aquella situación. Ahora bien, Que pasaría si las compras se detienen? Que pasaría si algunos de los que compraron propiedades como inversión deciden ejercer la venta para rehacer su capital? Qué pasaría si la limitada oferta de crédito se mantiene en el tiempo? Qué pasaría si volvemos a temerle, un poquito, al peso?
Son muchas las variables que hacen pensar que las propiedades tienen un alto valor relativo a los ingresos. Debemos preguntarnos si seremos realmente capaces de ir a contramano del mundo, sosteniendo un valor del m2 cada vez mas caro. Llegó el momento de responder a esa pregunta y, tal vez, también haya llegado el momento de conocer la respuesta antes de seguir adquiriendo propiedades al solo fin de la inversión.
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Muy buena nota!
Clara y precisa. Además concuerdo con muchos puntos de vista.
Saludos!
gracias