Según un nuevo informe de Standard & Poor´s, los precios de las viviendas a nivel nacional cayeron un 1,1% en el último trimestre del 2009, con respecto al trimestre anterior. Los estados más perjudicados por esta caída de precios, que aún no encuentra recuperación, son California, Florida, Nevada, Arizona, Michigan y Georgia.
Posteriormente, el Commerce Department reportó que las ventas de nuevas viviendas cayeron en enero en un valor récord, 11,2% (desde 1963 no caían las ventas en ese porcentaje en un solo mes). Y la decepción fue muy grande. El consenso entre las opiniones de los analistas predecía un aumento del 5%. Le erraron por mucho.
Asimismo, el National Association of Realtors reportó que las ventas de las viviendas existentes también cayeron abruptamente en el mes de enero en un 7,2% anualizado estacionalmente. Según el consenso, iba a aumentar un 1,1%.
Las consecuencias de esta serie de noticias son devastadoras para el mercado de real estate. Si un individuo posee una hipoteca “bajo agua” y el precio de su inmueble sigue cayendo, se le vuelve cada vez más complicado vender la propiedad o refinanciar el préstamo que tomó. Existen muchas ARM (option-adjustable rate mortgages) que van a resetearse en los próximos meses, y varios de sus poseedores se verán obligados a defaultear sus obligaciones. A pesar de que el ingreso en los hogares norteamericanos está creciendo nuevamente, más del 25% de los dueños de hogar atraviesan una situación estresante con respecto a éste (su home equity es negativo), lo que podría generar el perverso incentivo de ver más rentable no pagar sus deudas. Si esto llegara a suceder, podrían subir las tasas hipotecarias, y el resultado sería muy duro para el mercado de real estate y para el sector bancario (principalmente para los pequeños bancos).
El mercado de viviendas sigue sin recuperarse y es un factor de gran importancia para el análisis microeconómico de los Estados Unidos. No hay que olvidar que uno de los factores que generó la crisis vivida entre el 2007 y 2009 fue la burbuja en el precio de las viviendas. Posteriormente, el mercado se involucró en un proceso de desapalancamiento que fue más intenso de lo que muchos nos imaginábamos.
Existe un valor de equilibrio para cada activo en cada instante, ese es el valor que resulta del juego entre la demanda y la oferta en dicho mercado. Los agentes que intervienen en el mercado de viviendas determinaron que los valores de los inmuebles se encontraban sobrevaluados y, por lo tanto, lograron hacer que los precios se dirigieran hacia un nuevo equilibrio.
Pero hay algo que se nos fue de las manos. El mercado de viviendas representa un gran porcentaje del producto local de cada nación. En los últimos 15 años, Estados Unidos, España, Irlanda, Grecia, Portugal, Italia e Islandia, entre otros, han experimentado de forma muy cercana lo que sucede cuando los precios de los inmuebles suben a un ritmo muy acelerado, también lo que sucede cuando bajan a un ritmo muy acelerado.
Actualmente nos encontramos frente a un panorama en el que los activos a nivel global se encuentran consolidando su recuperación. Pero hay activos que aún no dan señales de vida luego del colapso. Casualmente, es el activo que había experimentado una burbuja en los últimos años: real estate.
Hoy nos encontramos con una posible ilusión y una muy esperanzadora señal: la posibilidad de que la caída de precios de los bienes inmuebles se haya detenido por completo (y no vuelva a resurgir) y de que el piso logrado sea el prefacio de una recuperación de sus valores. “¿Hacia un nuevo nivel de equilibrio?”, me pregunto. ¿Será hacia una senda con menor volatilidad ahora que los precios no sufren deflación o inflación intensa a nivel global? ¿O esta situación se dará únicamente por un breve espacio de tiempo, para volver a sacudirse y dirigirse a los extremos de la campana de Gauss, a expresarnos el significado de volatilidad?
Generalmente existe escepticismo en el mercado, más aún luego de una crisis como la vivida. Escepticismo sobre la veracidad de la recuperación y escepticismo sobre su duración. Hay escepticismo, cinismo y disgustos respecto de los mercados, el progreso económico y las políticas que efectúan los hacedores de política. Actualmente, el mercado sabe que ha cumplido un año de rally y la incertidumbre de lo que viene a continuación está latente. Pero el mercado de bienes inmuebles sigue frágil, sin dar señales de vida, y si las da, sus señales son bastante negativas.
Los mercados alcistas se construyen sobre pesimismo e incertidumbre, mientras que los mercados bajistas nacen cuando hay poca incertidumbre y mucho riesgo asumido. Actualmente, el mercado de viviendas se caracteriza por la incertidumbre, la fragilidad y una interesante invitación para los inversores más arriesgados.
Leandro Taub es chairman de Intuition Investment. Es un activo inversor y asesor financiero que vive viajando alrededor del mundo, trabajando desde una oficina dinámica, siempre cambiante. Fue docente de la Universidad del Cema en Argentina enseñando finanzas, analista y asesor de reconocidas instituciones financieras, y entrepreneur
