La inversión más popular y elegida puede no ser tan segura como todos piensan. Y no estoy hablando de los Bonos del Tesoro. Se trata de algo mucho más masivo que puede resultar tan volátil como la inversión más arriesgada.
Leyendo el avance de esta nota se dirá, “¡qué problema tener plata! Si las que son consideradas como las inversiones más seguras ahora parece que no son, ¿qué voy hacer con mis ahorros?”.
Lamento mucho dar malas noticias… pero es nuestra obligación. Acercar a nuestros lectores nuestras ideas sobre el mundo de las inversiones y el ahorro. Y estas ideas algunas veces pueden estar en contra de los mitos más generales de nuestro mercado.
¿Se imagina de qué inversión estamos hablando en esta nota? Sí, adivinó, la mayoría de los inversores cuando generan ahorros compran departamentos y luego los alquilan. Como publicaba el diario El Cronista Comercial algunas semanas atrás:
“Increíble pero real, diría Ripley. Un departamento a estrenar en Flores vale casi u$s 2.000 el metro cuadrado. Al lado de ese inmueble se puede ver un terreno baldío donde lo único que hay es un cartel promocionando “venta de inmuebles al costo”, en el que un desarrollador promete construir, al cabo de dos años, una propiedad de las mismas características.
“Lo paradójico es que el precio que piden es exactamente el mismo.
“¿A qué obedece este fenómeno? Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario, revela que la clave es que se puede pagar en 24 cuotas mensuales. Para una unidad de u$s 120.000, se deben pagar cuotas de u$s 3.000, además de un anticipo del 30%, mientras el 15% restante se paga al momento de la entrega.
“De hecho, el 80% de las construcciones que se están llevando a cabo en la ciudad de Buenos Aires se están realizando bajo este sistema, por lo que la cifra ya llega a unas 1.000 unidades.
“’El 95% de los compradores son inversores, que lo ven como una forma de ahorro obligado, de modo de no destinar todo su excedente al consumo’, comenta Gómez Picasso.”
¿Qué es lo que hay detrás de esta pasión de los inversores por la inversión en inmuebles? Creo que en el fondo lo que buscan es algo tangible, que se pueda tocar y que cumpla dos objetivos:
1. Que los obligue a ahorrar y a no consumir.
2. Que sea segura y que no desaparezca nunca.
Sin duda la compra de un departamento desde el pozo, y en cuotas, cumple esas dos premisas. Por supuesto, dado que se trata de un edificio en construcción, la desarrolladora debe ser sólida de tal forma de poder cumplir la promesa de terminar el edificio a tiempo. Pero dejando de lado este tema puntual, cuando un inversor compra un departamento como inversión para luego alquilar cumple esas dos premisas.
Es más, la mayoría de las personas involucradas en el mundo de las inversiones inmobiliarias afirma que la inversión en “ladrillo” es la más segura. E inclusive publican este eslogan en sus publicidades en diarios y revistas. Y los inversores creen y compran departamentos.
Ahora, la pregunta es si es realmente tan segura la inversión en departamentos. ¿Existen otras alternativas también seguras y rentables?
En primer lugar, pongámonos de acuerdo sobre a que llamar inversiones seguras. Yo diría que una inversión segura es una inversión que, también, cumple dos premisas:
1. No pierde su valor en el tiempo.
2. Nos da una renta mensual constante.
Para analizar un poco más en profundidad si la inversión inmobiliaria es segura, vamos a ver el siguiente gráfico que muestra la evolución de los precios de la propiedad inmobiliaria en Argentina.
Como se puede observar, los precios de las propiedades inmobiliarias fluctúan de forma bastante parecida a los cambios en los precios de las principales acciones negociadas en Argentina.
Según el gráfico no habría mucha diferencia en la variación de precios entre un departamento en cualquier barrio porteño, por ejemplo, y el precio de algunas de las acciones más importantes del índice Merval de la Bolsa de Buenos Aires.
Que los precios de las acciones se muevan en forma muy similar a los precios de los departamentos, puede sonar raro, pero le aseguro que es real.
El tema es que muchas veces no nos damos cuenta de esto porque los precios de los inmuebles no tienen un precio nuevo todos los días. Y por lo tanto, como no hay un precio nuevo y público todos los días, no vemos esta diferencia diaria.
Existe una frase popular que aplica muy bien a esta sensación de que los precios de los inmuebles siempre suben, “ojos que no ven, corazón que no siente”.
Pero aunque no lo veamos ni lo sintamos, los precios de los inmuebles sí varían todos los días.
Vamos a un ejemplo. Supongamos que compro un departamento de un ambiente en el barrio de Palermo en Buenos Aires por un monto total de US$ 100 mil. Desde el momento que compré el departamento y hasta que no decida llamar a una inmobiliaria para que lo tase, el precio para mí va a ser el mismo. No va a tener variaciones.
¿Pero el precio es el mismo para el mercado? Seguramente no. Supongamos que un mes después, por una emergencia, tiene que vender el departamento de un día para el otro.
¿Cuál será el precio en este caso?
Si tiene como máximo una semana para venderlo, no creo que el valor sea el mismo que el de compra. Seguramente va a tener que resignar capital para venderlo mucho más rápido. Supongamos que tiene que perder un 15%, esto implica que el precio de su departamento bajó un 15%.
El tema es que no vemos estas variables de corto plazo cuando compramos un inmueble. No se publican en ningún diario. No son tapa de ningún medio. Esto, a diferencia de las acciones, cuyos precios de publican diariamente, y que cuando se registra una baja muy importante aparecen como titulares de todos los diarios. Esto nos da una falsa sensación de que invertir en un departamento es mucho más seguro y estable que invertir en acciones. Pero los números no dicen esto.
Ojo, que desde InversorGlobal tampoco somos unos “fanáticos fundamentalistas” de las acciones. Pero sí somos unos fanáticos de la diversificación. Es por ello que creemos que todo inversor no debe tener todo su patrimonio en inversiones inmobiliarias. No debería destinar más del 30% ó 40% de sus ahorros a ese tipo de inversiones. El resto de su portafolio debería estar compuesto por acciones, bonos, fondos e inversiones alternativas.
Y además debería diversificar geográficamente. Como siempre decimos, Argentina es un país muy volátil. Y si en algún momento Argentina entra en una nueva crisis económica los precios de las propiedades van a sufrir y mucho. Llevamos un ciclo de diez años de incremento en el precio de las propiedades, pero esto no va a durar para siempre.
Por lo tanto, armar una cartera diversificada por diferentes países y activos es algo que me va a permitir disminuir mucho más el riesgo. Incluso más que una estrategia de tener el 100% de nuestros ahorros en inmuebles localizados en un solo país. No caiga en el engaño de que ésta es la estrategia de inversión más segura. Todo lo contrarío, estará asumiendo riesgos muy altos.
Sí, ya sé, esta estrategia de diversificación es un poco más difícil de implementar y puede llevar un poco más de tiempo que el solo hecho de comprar un departamento en pozo. Puede ser, pero no se necesita más que un poco de dedicación –no mucho más, créame- y el esfuerzo vale la pena. Se lo aseguro.
Fuente: Inversor Global
CONSULTORIO EMPRENDEDOR SOBRE PLANIFICACIÓN FINANCIERA
Dudas y consultas sobre finanzas – ¿Porque usar los servicios de un planificador Financiero? Tenga hoy su entrevista sin cargo y obtenga una opinion externa al respecto de su nivel de proteccion actual.
ESCRIBINOS A: [email protected] Asunto: PF
