El sistema de leasing habitacional abre nuevas posibilidades y formas de pensar las inversiones inmobiliarias. En Estados Unidos existe desde la década del ’50 y en Chile desde hace casi 20 años. Con su arranque en Argentina ahora tanto los inversores de este país cuentan con una nueva herramienta para canalizar su capital.
Como señalamos en varias oportunidades, la inversión inmobiliaria es una de las preferidas en Latinoamérica y en IG más de una vez hemos planteado cuál es la modalidad más adecuada para los tiempos que corren: ¿comprar o alquilar? Ahora se suma una tercera: el “leasing”.
Hace poco me enteré de que Interwin anunció la introducción de este instrumento en el mercado inmobiliario de Argentina, a partir de un emprendimiento de oficinas que ofrece posesión inmediata y opción de compra dentro de dos años con precio prefijado. Pero, ¿en qué consiste exactamente el sistema de leasing? ¿Qué ventajas y desventajas implica? ¿Cómo funciona en otros países?
Como desde IG siempre estamos atentos a las nuevas opciones para sumar a nuestro mapa de posibilidades de inversión, me interesa pensar esta modalidad que quizás, en un futuro no muy lejano, se extienda como una alternativa a los sistemas tradicionales de inversión inmobiliaria vigentes en nuestro país.
Conocido también como “arrendamiento financiero”, este sistema se define en pocas palabras y en forma coloquial como “un alquiler con derecho de compra”.
En términos más precisos, se trata de un contrato mediante el cual el arrendador traspasa el derecho a usar un bien a cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo determinado. Transcurrido el período acordado, el arrendatario tiene la opción de comprar el bien a través del pago de un determinado precio. Y en el caso de no hacerlo puede devolver la propiedad o renovar el contrato.
El arquitecto y experto en temas inmobiliarios, Damián Tabakman, define dos características especiales como propias de este tipo de préstamos. La primera consiste en que “la garantía es diferente de la que se usa en una hipoteca porque en ésta, la propiedad pasa a nombre del deudor y en caso de ejecución hay que llevar adelante un largo y engorroso trámite judicial. Por el contrario, en el leasing el deudor no tiene la propiedad a su nombre hasta el final”.
La segunda particularidad tiene que ver con el desarrollo de las cuotas, que en el caso del leasing es muy diferente. Hay un valor residual del 30% del precio del bien, y las cuotas se calculan como el emergente de un sistema francés a tasa pretendida pero con una cuota más alta al final.
Una de cal y una de arena
Los especialistas en temas inmobiliarios coinciden en señalar que el sistema de leasing habitacional tiene tanto ventajas como desventajas. Uno de los beneficios que ofrece esta modalidad es el hecho de que se puede financiar el 100% de la inversión, mientras que en el caso de los créditos hipotecarios, por lo general es sólo el 70%. De modo que, en el leasing no es necesario contar con un ahorro para cubrir parte de la compra al inicio.
Por otra parte se mantiene libre la capacidad de endeudamiento del cliente y puede significar ciertos beneficios tributarios para quien opta por este sistema, ya que cuando alguien adquiere una vivienda por leasing, el inmueble no se suma como patrimonio. ¿Qué quiere decir esto? Que esa propiedad no califica como bien a la hora de calcular los impuestos al patrimonio y de ese modo, se puede disfrutar de un bien de alto valor, sin tener que pagar impuestos sobre el mismo.
Pero no se trata de un sistema perfecto. Y una de sus desventajas tiene que ver con las responsabilidades. Es decir, el deudor no es propietario pero goza del bien. Simultáneamente, el dueño no utiliza el inmueble pero debe ser muy solvente (ya sea un banco o una empresa dadora del leasing), pues asume los riesgos que implica el hecho de ser propietario. Esto puede cubrirse contractualmente y con seguros, pero en ciertas circunstancias puede ser conflictivo.
La experiencia de Estados Unidos y Chile
El sistema de leasing habitacional ya funciona de manera exitosa en varios países. El pionero es Estados Unidos, que desde 1.950 comenzó a impulsar la política de leasing para compra de bienes muebles e inmuebles, y con los años, se ha convertido en una de las naciones con más amplia tradición en este sistema aplicado incluso como política de Estado en cuestión de viviendas.
También está el caso chileno. Desde el año 1993 que allí se regula este tipo de sistema para financiar la adquisición de viviendas para personas con baja capacidad de ahorro, pero que cuenta con una cantidad suficiente como para pagar un alquiler.
En Argentina el marco jurídico está dado. De modo que el sistema de leasing podría implementarse sin ningún tipo de restricción, en cualquier momento. Ahora bien, la posibilidad de que se incorpore y compita con los créditos hipotecarios (que de por sí son todavía escasos y limitados) dependerá de la decisión de los bancos de incorporar este sistema, la voluntad del Gobierno para incentivarlo por medio de la banca pública y las posibilidades que ofrezcan empresas dispuestas a apostar por esta nueva modalidad.
¡Buena semana de inversiones y hasta la próxima!
Federico Tessore
Coordinador del Programa para Inversores Iniciales – Inversor Global
CONSULTORIO EMPRENDEDOR SOBRE PLANIFICACIÓN FINANCIERA
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