Llame Ya!
Usted se despierta una mañana, prende el televisor, y entre medio de las noticias aparece una propaganda que anuncia a viva voz “Créditos Hipotecarios a 15,90% tasa fija en pesos”. La idea queda dando vueltas en su cabeza mientras desayuna. En el viaje al trabajo el mensaje “tasa fija en pesos” se le presenta como una oportunidad única que está vez no puede dejar pasar.
Llega a la oficina, abre el diario y recuerda que el dólar esta a $3,80. Hace una cuenta: $3,80 + 15,90% = $4,40. Tranquilo, busca el suplemento financiero y verifica los futuros del dólar. Confirmando su presentimiento el valor futuro a Jul-10 es $4,33. Ya está, no necesita mas pruebas, usted sólo pagará un año de intereses, de ahí en adelante la devaluación de la moneda licuará el valor de la cuota y usted estará hecho. Ahora sonríe, si como dicen algunos el dólar llega a $5,00, a usted le saldrán billetes por los bolsillos. Usted encontró el cofre al final del arco iris. Ya no hay tiempo que perder, cierra el diario, avisa a sus compañeros y se va presuroso al banco a pedir un crédito. Maravilloso.
El significado de la letra chica
Todo lo que sigue esta basado en el análisis de la proyección de un crédito bancario por $ 190.000 a 5 años. Son datos reales.
Usted solicita un préstamo de usd 50.000, lo cual al tipo de cambio vigente significa que le otorgarán $190.000. Decide endeudarse a corto plazo, 5 años, porque usted tiene capacidad de pago. Revisa las variables del crédito y confirma que la tasa es 15,90% como había escuchado en la televisión. Dice algunas otras cosas pero ese número es el que importa y ya lo tiene asegurado!
En este punto es interesante ver como la T.N.A. se transforma en T.E.A, y luego se vuelve a transformar en C.F.T.T.E.A, pasando del 15,90%, a un 17,11% y luego a un 23,47%. Todo esto se produce por el efecto combinado de la comisión por otorgamiento, la comisión administrativa, el seguro de vida, el seguro de incendio y el IVA. Pero usted no mira todo esto, su cabeza maneja los grandes números. Ve que la cuota promedio es de $5.000, entonces a un dólar de $3,80 usted pagará algo mas de usd 1.300, ahora cuando el dólar llegue a $5,00 usted solo pagará usd 1.000. Ahí lo tiene otra vez … 30% de ganancia!
Hay un dato mas que usted no debiera pasar por alto. La proyección del crédito dice “Sistema de Amortización Francés”. Esto significa que durante los primeros años pagará un poco mas de interés que de capital y la ecuación se revertirá al final.
Cuentas
Lo que le propongo a continuación es analizar en detalle el impacto combinado de todas estas variables para ayudarlo a tomar la decisión correcta.
Ecuación 1. Costo Total: Un dato que no suele estar explicitado es el monto total que usted finalmente terminará pagando. Tomando el ejemplo presentado, el monto total a devolver es de $ 315.000, esto significa que para que usted logre equilibrio en su ecuación (no ganancia) el dólar promedio durante los 5 años del crédito debe ser $ 6,30. Esto se explica de la siguiente manera $ 315.000 / usd 50.000 = $ 6,30.
Conclusión 1. Un dólar a $ 5,00 no solo no le permite ganar sino que además lo deja lejos del punto de equilibrio que usted imaginó.
Ecuación 2. Costo Año 1: El sistema de amortización francés establece que el primer año se pagan mas intereses que capital. En el ejemplo, el primer año usted paga un total de $ 66.500, los cuales se dividen en $ 27.000 de amortización de capital y otros $ 39.500 de intereses ($ 28.300) + comisiones ($ 5.300) + impuestos ($ 5.900). Con estos números la relación porcentual entre el capital y los costos que finalmente termina pagando durante el primer año es de 146%.
Conclusión 2. Un costo inicial de 146% dista “levemente” del 15,90% que vende la televisión.
Ecuación 3. Costo Años 2 a 5: Completando el escenario, el cálculo porcentual para los restantes períodos es el siguiente, Año 2: 106%, Año 3: 71%, Año 4: 41% y Año 5: 16%. Con este simple análisis usted puede observar que el impacto financiero de los tres primeros años (y sinceramente del cuarto también) es alto, destacando específicamente los dos primeros años en los cuales usted paga mas del doble de gastos e intereses que de capital.
Conclusión 3. Considerando que en los dos primeros años usted pagará una cantidad significativa de intereses, gastos, seguros e impuestos, usted tiene ahora todas sus fichas jugadas a la devaluación. (gráfico 1)
Ecuación 4. Tipo de Cambio Año 1. Para el primer año consideré el valor de los futuros del dólar en el período Jul-09 a Jun-10. Estos valores parten de $ 3,80 al 30-Jun-09, crecen a $ 4,03 al 31-Dic-09 y llegan a $ 4,33 el 30-Jun-10. Considerando el tipo de cambio esperado a la fecha de vencimiento de cada cuota, los pagos del período por un total de $ 66.500, equivalen a un total de usd 16.300. Pero, el capital que debe sólo se redujo a $ 165.400 (usd 38.200), por lo tanto su posición de cancelación total es de usd 16.300 que pago + usd 38.200 que debe = usd 54.500.
Conclusión 4. Una devaluación gradual hace que, debido al impacto de cargos, usted deba al final del primer año mas dólares que los solicitados inicialmente.
Ecuación 5. Tipo de Cambio Años 2 a 5. En este punto ya nos enfrentamos a un escenario incierto. El único dato que se puede obtener es una proyección de futuro de dólar para May-11 de $ 4,96. Para simplificar el análisis consideraré que el dólar recorrerá el siguiente camino alcista Año 2: $ 5,00, Año 3: $ 6,00, Año 4: $ 7,00 y Año 5: $ 8,00. El valor del dólar será el mismo para los 12 pagos realizados cada año. En este contexto, y aun con una devaluación que duplique el valor del dólar en un plazo de 5 años, usted no logra quebrar la barrera de los usd 50.000, y se encuentra devolviendo en promedio un 10% mas del capital que solicitó
Conclusión 5. Usted necesita una devaluación brusca de la moneda, caso contrario los cargos del producto diluirán sus potenciales ganancias (gráfico 2)
Ecuación 6. Devaluación brusca Año 2. A modo de ejercicio matemático le propongo evaluar que pasaría si luego del primer año el peso se devalúa fuertemente y a usted le pagan $ 8,00 por cada dólar que tiene guardado. Este escenario le permitiría obtener una ganancia del 18% por cancelación anticipada al inicio del Año 2. Si su decisión es continuar con el plan de pagos, sin recurrir a la cancelación total, para “aprovechar” que la devaluación diluyó el valor de la cuota en pesos, usted se encontrará al final de los 5 años con que su ganancia se redujo a solo 5%, nuevamente por el impacto de los cargos.
Conclusión 6. Para obtener un beneficio que pague el riesgo usted necesita que la moneda se devalué un 100% en el próximo año. Al día de hoy ni los economistas mas críticos predicen este escenario y, además, esto no considera el impacto que esto traería en la economía real de la cual usted forma parte. (gráfico 3)
Oportunidad o Desafío
Comprar la primera propiedad es, además del sueño que comparte la mayoría, una necesidad. Es parte de la construcción de su patrimonio básico. El ejercicio desarrollado previamente tiene como objetivo ponerlo en alerta al momento de evaluar la toma de un crédito hipotecario con un fin indirecto: en este caso la finalidad no es “adquirir su vivienda”, sino que es una apuesta especulativa para “ganarle a la moneda”.
Por todo esto le propongo que revise nuevamente sus variables antes de avanzar. Recuerde que hace solo dos años atrás los créditos a tasa fija en pesos se otorgaban al 10%, considere que está aceptando 15,90% fijo por un plazo de 5 años o mas, piense que hoy las propiedades subieron +20% respecto al 2007 y mucho mas respecto al 2002, lea como sistemáticamente comienzan a aparecer noticias que indican que los precios de las viviendas podrían bajar por exceso de oferta, por falta de crédito o por oferta de créditos poco atractivos para el inversor. Como siempre, usted tiene la última palabra.
Claudio Cardani
Planificador Financiero de PF Asociados
CONSULTORIO EMPRENDEDOR SOBRE PLANIFICACIÓN FINANCIERA
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